La bourse vs l’immobilier
Dans cet article, je compare la bourse vs l’immobilier.
Lequel de ces deux investissement est-il le meilleur ?
Vous avez surement réalisé que les comptes épargnes de votre banque ne vous rapportent rien.
Le Livret A rapporte 0.5% par an, ce qui est moins que l”inflation. Cela signifie qu’en placer votre argent sur ce compte vous perdez du pouvoir d’achat. L’investisseur en herbe que vous êtes ne peut pas se contenter de perdre de l’argent.
Ainsi, deux options s’offrent à vous : la bourse et l’immobilier.
L’immobilier est clairement l’option privilégiée des Français. Il représente 20% du PIB, presque 60% des Français sont propriétaires et environ 17% du parc immobilier en France est dédié à l’investissement locatif. De plus, 70% des Français déclarent que s”ils avez une somme d’argent à investir, ils choisiraient l’immobilier ; seulement 7% investiraient cet argent en bourse. Ainsi, les Français sont dix fois plus nombreux à vouloir investir dans la pierre qu’en bourse.
Ont-ils raison de privilégier la pierre à la bourse ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque option ? Est-il possible ou recommandé de concilier le deux ?
La bourse vs l’immobilier : Voici une brève présentation de ces deux leviers de création de patrimoine.
A la fin de cet article, vous pourrez réfléchir à laquelle de ces deux options vous convient le mieux.
L’IMMOBILIER
Historiquement, l’immobilier est un outil très efficace pour construire votre patrimoine.
Avantage n°1 : L’investissement immobilier est accessible
L’immobilier est l’investissement préféré des Français. A ce titre, c’est une pratique qui est ancré dans les mœurs et comprise par un très grand nombre. Identifier un bien, l’inspecter afin d’en évaluer la qualité, négocier avec le vendeur et d’obtenir un prêt bancaire sont des démarches qui n’intimident plus grande monde. De plus, il existe beaucoup de ressources afin d’apprendre comment faire. Ensuite, une fois le bien acheté, il suffit d’honorer vos mensualités, voire même de rembourser plus que prévu, et en 15-20 ans le bien vous appartient. A partir de ce moment là, vous n’aurez plus à vous soucier de régler un loyer à votre propriétaire et vous serez libre de profiter de l’argent économisé pour investir ou vous faire plaisir.
Avantage n°2 : L’investissement immobilier vous apporte un revenu complémentaire
Acheter une maison pour y habiter vous permettra d’économiser un loyer une fois que vous serez à la retraite et investir dans un bien locatif vous assurera un revenu fixe qui viendra compléter votre retraite. Toucher un loyer de 650€ par mois en plus de votre retraite n’est pas du tout négligeable, alors imaginez le bonheur des retraités qui perçoivent cinq ou six loyers tous les mois.
Avantage n°3 : Les avantages fiscaux
Afin d’encourager l’investissement immobilier, l’Etat a mis en place des mesures qui offrent des avantages fiscaux aux investisseurs. Divers lois prévoient de déductions d’impôts pour les intérêts d’emprunt, la réparation, la construction ou encore l’amélioration du bien. En outre, La Loi Pinel favorise l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux pour l’achat d’un bien neuf. Renseignez-vous afin de profiter au maximum de ces avantages fiscaux.
Avantage n°4 : C’est une valeur refuge
L’immobilier est un excellent placement car les prix ont tendance à toujours grimper. En période de forte inflation, les biens immobiliers sont les premiers à prendre de la valeur, ce qui est très rassurant lorsque l’économie se porte mal. Certes, il y a parfois des crises de l’immobilier mais le marché rebondit rapidement et rares sont les personnes qui vendent à perte. Ainsi, les investisseurs adorent investir dans la pierre car c’est quelque chose de tangible, qui ne disparaît pas d’un écran d’ordinateur à la première coupure d’électricité, et les gens auront toujours besoin de se loger.
Comme vous pouvez le constater, l’investissement immobilier présente de nombreux atouts. Cependant, il présente aussi des inconvénients majeurs qu’il est important de souligner.
Inconvénient n°1 : L’immobilier est illiquide
Un bien immobilier est dit illiquide car c’est un actif qu’il est difficile de vendre rapidement. A moins de vendre un bien situé dans un spot très prisé, la vente d’un appartement ou d’une maison peut prendre des mois, voire des années : Il faut faire visiter le bien, négocier avec l’acheteur, faire des travaux de rafraîchissement, remplir de la paperasse chez votre notaire, faire des calculs de plus-value à soumettre aux impôts, ou encore attendre que le prêt de l’acheteur soit validé.
A chacune de ces étapes, un contretemps peut retarder la vente de votre bien. Parfois, les acheteurs se voient refuser leurs prêt et vous devez repartir de zéro. D’autres fois, les notaires font des excès de zèle : Je connais quelqu’un qui s’est vu refuser la vente de son bien immobilier car l’état civil français n’avait pas reçu l’acte de son divorce qui avait été prononcé quinze ans auparavant dans un pays étranger !
Inconvénient n°2 : L’entretien de votre bien
Contrairement aux idées reçues, être propriétaire requiert des dépenses importantes. Entre les réparations diverses (fuites et infiltrations d’eau, chauffe-eau qui explosent, problèmes électriques, portails cassés, boites aux lettres vandalisées, catastrophes naturelles etc), les taxes foncières et les charges de copropriétés, de nombreuses dépenses viennent s’ajouter à votre investissement initial. Avant d’acheter un bien, calculez le total des charges fixes et faite des provisions pour toutes les dépenses imprévues afin d’obtenir des prévisions de rentabilité réalistes. Beaucoup de jeunes propriétaires minimisent ces frais et se retrouvent dans le rouge chaque mois.
Inconvénient n°3 : Le mauvais payeur
Le mauvais payeur est le cauchemar de tout propriétaire. Un locataire qui refuse de payer son loyer vous mettra dans une situation financière difficile parce cela vous oblige à puiser dans vos économies pour honorer vos paiements à la banque. Ensuite, vous découvrirez qu’il est très difficile d’expulser un locataire : Vous devrez d’abord envoyer des lettres recommandées de relance de loyers impayés, envoyer des commandement de payer par voie d’huissier, payer un avocat qui fera une assignation en expulsion puis encore payer un huissier qui délivrera le rendu du jugement. Pire encore, certains juges défendent les locataires malgré leur mauvaise foi avérée ! Je connais un propriétaire qui est resté deux ans sans paiement du loyer d’un montant de 750€. Quand le locataire a finalement quitté les lieux (après procès, ce qui a coûté presque 5.000€ au propriétaire), l’impayé s’élevait à presque 20.000€ !
Inconvénient n°4 : Le mauvais emplacement
Gardez à l’esprit qu’en immobilier, l’emplacement du bien est un facteur clé, à tel point que les américains disent que les trois critères qui déterminent la valeur de votre logement sont “first: location, second: location, and third: location“. Ainsi, le marché de l’immobilier présente des déséquilibres importants : Certaines régions, comme l’Île-de-France, ont un marché fleurissant et les propriétaires n’ont aucun mal à louer leur logement à bon prix ; d’autres régions, plus rurales, où l’activité économique est limitée, les propriétaires peinent à trouver des locataires. Pire, lorsqu’ils en trouvent un, ils sont parfois obligés de louer le logement à un prix très bas, ce qui ne permet pas de rentabiliser l’investissement ou d’absorber le coût des travaux et rénovations. Soyez vigilant à l’emplacement du bien que vous souhaitez acheter.
Maintenant que nous avons réalisé un panorama des divers avantages et inconvénients de l’investissement immobilier, il est temps de faire la même chose pour l’investissement sur les marchés financiers.
La bourse vs l’immobilier : Acte II.
LA BOURSE
En France, lorsqu’il s’agit du débat “la bourse vs l’immobilier”, la bourse part perdante perdante d’avance.
En effet, les Français boudent la bourse. Les chiffres sont clairs : Moins d’un Français sur cinq possède des actions et presque 70% des Français pensent que la bourse est trop risquée pour s’y aventurer. Pourtant, sur un horizon de 30-40 ans, la bourse est clairement plus rentable que l’immobilier. Quels sont les avantage d’investir en bourse ?
Avantage n°1 : Les produits financiers sont liquides
Tout amateur de bourse vous le confirmera : Acheter et vendre des produits financiers est extrêmement facile et rapide. En un clic, vous pouvez passer des ordres s’élevant à plusieurs millions d’euros qui sont traités immédiatement. De plus, les plateformes en ligne vous permettent d’investir sur toutes les places boursières majeures et d’acheter une myriade des produits financiers complexes. A moins d’acheter un produit très obscure, vous n’aurez aucune difficulté de transformer vos actions en cash. Ceci est particulièrement utile lorsque vous avez besoin de liquidités rapidement.
Avantage n°2 : Générer des revenus réguliers
De nombreuses compagnies distribuent à leurs actionnaires une partie de leur bénéfices : c’est ce qu’on appelle un dividende. Par exemple, tous les trois mois, Coca-Cola verse $0.40 par action à ses actionnaires. Sur une année, cela représente $1.60 par action. Ainsi, si vous détenez 100 actions Coca, vous percevrez une rente annuelle de $160. Mieux encore, les compagnies les mieux gérées augmentent ce dividende au moins une fois par an. Coca Cola a augmenté son dividende au moins une fois par an depuis plus de 50 ans !
Les américains, grand amateurs des marchés financiers, adorent les dividendes et ils investissent dans des actions à dividendes afin que celles-ci complètent leur retraite. En moyenne, ils ont un rendement annuel de 4%, ce qui signifie qu’un portefeuille de $1 million peut rapporter à minima $40.000 par an, ce qui n’est pas négligeable. Bien entendu, les entreprises peuvent baisser leur dividende ou arrêter d’en payer un, ce qui est embêtant, mais les ETF à dividende éjecteront cette compagnie de l’index et la remplaceront par une autre qui en paye un. Ainsi, vous n’aurez jamais à vous soucier de ce scénario.
Avantage n°3 : La magie des intérêts composés (l’effet cumulé)
Un aspect des dividendes qui n’est pas très bien compris est la magie des intérêts composés. Selon Wikipedia, “un capital est placé à intérêt composés lorsque les intérêts de chaque période sont incorporés au capital pour l’augmenter progressivement et porter intérêts à leur tour“. Les intérêts composés sont tellement puissants que Albert Enstein a déclaré qu’ils sont “la huitième merveille du monde. Comment les dividendes génèrent-ils des intérêts composés ?
Afin de bénéficier de la magie des intérêts composés, vous devez réinvestir les dividendes que vous percevez afin d’acheter encore plus d’actions. Ainsi, les dividendes vous permettent d’acheter des actions gratuites qui généreront encore plus de dividendes. Cela vous permettra d’acheter encore plus d’actions, qui généreront encore plus de dividendes, et ainsi de suite. Si vous respectez ce schéma sur une très longue période, éventuellement la croissance de votre portefeuille deviendra exponentielle.
Comme vous pouvez le constater, les avantages de l’investissement boursier sont nombreux et puissants. Toutefois, il ne faut pas se voiler la face : la bourse présente également des risques et des inconvénients qu’il est important de garder à l’esprit.
Inconvénient n°1 : La bourse est volatile et risqué
Les marchés boursiers sont très volatiles.
Beaucoup de gens sont refroidis à l’idée de voir leur portefeuille augmenter et baisser au jour le jour. Bien qu’il existe des options d’investissement boursier peu risqués, le risque zéro n’existe pas. Il est possible qu’une entreprise fasse faillite et que vous perdiez la totalité de votre investissement. En mai, Hertz, la célèbre compagnie américaine de location de voitures, a déposé le bilan à cause du coronavirus. Le prix de son action a dégringolé et est maintenant sans valeur.
Un autre scénario catastrophe est quand une entreprise est accusée de fraude. L’exemple historique le plus marquant est le scandale Enron, mais ce n’est pas un cas isolé. Cette année, Luckin Coffee, le Starbuck’s chinois, a été délistée du Nasdaq après qu’il fut avéré que les comptables de l’entreprise gonflaient les ventes de l’entreprise. Tous les comptes étaient faux et le prix de l’action ne vaut plus rien. Certes, ces scénarios sont rares, mais ils peuvent intervenir à tout moment. Il est donc très important de rester informé de l’actualité économique et financière.
Inconvénient n°2 : La patience et la discipline
L’investissement boursier requiert patience et discipline. La magie des intérêts composés n’interviendra que si vous investissez régulièrement sans toucher à votre capital. De nombreux débutants sont très tentés de vendre leurs positions dès qu’ils réalisent un gain. Ils ne réalisent pas qu’en faisant cela ils renoncent à des gains futurs encore plus important. Afin de réussir en bourse, vous devez renoncer à vos envies de gratification immédiate. Restez concentré sur votre objectif à très long terme, qui est de vous créer un patrimoine.
Inconvénient n°3 : Les taxes sur les plus value et les dividendes
Le troisième inconvénient majeur de la bourse est la taxation des plus value et des dividendes. Les plus-value réalisées et le dividendes perçus sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) – dite “flat tax” de 30%. Malheureusement, il n’existe pas d’argent gratuit et certaines personnes sont découragées à l’idée de devoir remplir des déclarations d’impôts et de payer d’importantes taxes à l’Etat après avoir réalisé des gros gains. Toutefois, les taxes sont un fait de la vie et vous devez les accepter afin de réussir en bourse. Les gens qui ‘oublient’ de déclarer leurs gains sont vite rattrapés par les services de l’Etat et l’addition peut s’avérer salée. Ne rigolez pas avec le fisc.
La bourse vs l’immobilier : Quel investissement faut-il privilégier ?
Indéniablement, sur une longue période, l’histoire montre que la bourse rapporte bien plus que l’immobilier. En outre, les produits financiers sont liquides et peuvent être vendus facilement. De plus, la bourse permet de bénéficier des dividendes et de l’appréciation du prix des actifs. Par contre, pour générer du patrimoine, il est faut garder vos actifs longtemps au risque de vendre prématurément. En somme, la bourse est l’outil parfait pour faire fructifier votre épargne en vue de compléter votre retraite.
L’investissement immobilier est également un levier très puissant de création de patrimoine. L’utilisation de l’effet de levier (la dette) permet d’acquérir de nombreuses propriétés qui, une fois rentabilisées, peuvent vous assurer une belle rente. De plus, les ventes de biens immobiliers rentabilisés rapportent de grosses sommes d’argent qui permettent de réinvestir sur d’autres projets. Enfin, un bien immobilier est tangible et c’est une excellente valeur refuge car son prix augmentera en période de forte inflation, ce qui protège votre capital.
En conclusion, chaque option présente ses propres avantages et inconvénients. Il est fortement conseillé de combiner les deux investissements, à condition de bien gérer vos finances.
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Clause de non-responsabilité : Les articles publiés sur ce blog sont le résultat de mes propres recherches et ne doivent pas être interprétés comme des conseils d’investissement ou des recommandations financières. Faites toujours vos propres recherches avant d’investir dans un actif. Au besoin, consultez un conseiller financier professionnel.
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